Les ratios a respecter pour l'investissement locatif



L'investissement immobilier est en partie gagnant sur le long terme (sur un horizon de 10ans au minimum), mais des précautions sont à prendre pour réaliser une bonne opération, car l'investissement immobilier qui a pour premier objectif de bénéficier d'une rente à long terme, peut se transformer en cauchemar très rapidement. Les ratios, calculs, et autres chiffres à respecter pour l'acquisition d'un bien immobilier dans le but de le louer ensuite.



Regarder la tendance des prix et des loyers
Regarde dans un premier temps le marché en général, ne pas se contenter du marché local, mais comment grand et large par le marché national, pour connaitre ainsi la tendance général des prix des biens immobiliers. Un certain nombre de site affiche les prix des transactions et des graphique sur plusieurs années. Vous pouvez ainsi très facilement connaitre la tendance des prix.

Sites internet indiquant la tendance des prix :
- http://www.cotation-immobiliere.fr/
- http://vendre.seloger.com/prix-immobilier.htm



Chercher les rendements supérieur à 10% brut
Après avoir trouver le type d'appartement que vous souhaitiez acquérir, et trouver les zones géographique qui vous intéresses, regarder les rapports entre les loyers perçus sur 1an sans les charges et le prix de l'acquisition ajouté des frais de notaire, et d'agence immobilière.

Exemple :
Loyers annuel 4 000euros,
Prix d'acquisition 50 000 euros.
Soit un rapport de 4000/50000 = 8.00%

L'appartement vous rapportera 8% brut de revenus annuel.

Il faut tendre vers le 10%, parce que le propriétaire bailleur à un nombre important de charges, taxes et impôts à déduire de ces revenus locatifs. Un rendement n'est pas une rentabilité, et n'est pas a comparer avec un rendement de livret. Un rendement de 8% brut donne un rendement net autour de 2 à 3% maximum. Ce rendement est voué a augmenter ou baisser suivant l'état du marché de la location. Si le loyer baisse votre rendement diminuera, et inversement pour une hausse des loyers. Mettez en réserve tous les appartements dont le rendement est inférieur à 8%. En effet mettez les en réserve puisque les prix affichés n'indique évidement pas la marge de négociation à la baisse.



Faites la comparaison des biens en fonction du prix au m²
Pour savoir si le biens proposé est dans les prix du marché ou non, le calcul pratiqué est de connaitre le nombre de mètre carrez (surface au plancher dont la hauteur est au minimum de 1.80m) et de la diviser par le prix de l'appartement ajouté des frais d'agence, et d'acte notarié.

Exemple :
Nombre de mètre Carrez : 25
Prix d'acquisition : 50000
Prix du m² 50000/25 = 2000euros

Ainsi avec ce calcul vous avez une idée précise du prix affiché par rapport aux prix de vente dans le quartier, ville. Pas de règle précise, le mieux est d'être en dessous du prix du marché. Attention aux quartiers sensibles, le prix dans une même ville peut aller du simple au double.



Le ratio : Nombre de loyer / prix acquisition
C'est le temps qui faut pour rembourser l'acquisition du bien
- 80 loyers :  Super rapport
- 120 loyers : Bon investissement
- 150 loyers : Correct
- 200 loyers : A négocier
- 250 loyers : Ne pas regarder
- 300 loyers : Bulle immobilière



Le prêt bancaire sur 10ans
Le financement est aussi important que le prix et le choix de l'appartement. Un mauvais financement est votre nouveau statut de propriétaire bailleur tourne au cauchemar. Pour que l'opération soit intéressante, il faut emprunter sur une durée de 10ans, 12ans étant le maximum, après cette durée vous allez amortir sur une durée trop longue le bien. L'objectif avec l'emprunt immobilier, c'est d'avoir une mensualité inférieure aux loyers à percevoir de façon a 'amortir avec souplesse le bien.



Calculer la rentabilité du bien
Pour calculer la rentabilité (et non le rendement) de l'acquisition, le loyer à percevoir doit être supérieur au prêt et charges de copropriété pour ainsi avoir une action blanche, ou être légèrement bénéficaire dès le départ.

Exemple :
Prix acquisition : 50 000euros
Apport : 15 000euros
Durée 10ans

Loyers annuel : 4 000euros (rendement 8%brut)
Annuité : 3500

Trésorerie avant impôts : 500euros
Impôts sur le revenus et prélèvements sociaux : 1080
Trésorerie après impôts : -580euros



Comment choisir un appartement
Après avoir trouvé un bien qui respecte ces ratios, vous pouvez visiter l'appartement. Le coup de coeur dans l'investissement locatif n'existe pas, vous devez vous rapprocher des ratios et calculs, le reste importe peu.

- Moyens de transport : bus, taxi, métro, gare.
- Commerces à proximité : boulangerie, rues commercantes, supérette,
- Equipement scolaire à proximité : primaire, collège, lycée, université
- Administration et services à proximité : poste, mairie, commissariat, banque,
- Service médicaux à proximité : pharmacie, hopital,
- Activités culturelles à proximité : cinéma, association, musée,
- Mesurer l'étendu des travaux : simple rafraichissement, rénovation, ou vétusté de l'appartement, ce n'est pas forcement des biens à fuir, ils peuvent présenter de véritable occasion, parce que la marge de négociation est plus importante.
- Les rez de chaussé se vendent mal en temps de crise, alors que les derniers étages sont toujours apprécié,
- Avec ou sans acsenseur, l'information est capital, car vous n'allez pas trouver les mêmes locataires,
- Charges collectif ou individuel, de même le collectif est boudé par les investisseurs, encore une fois tout dépend du prix affiché,
- L'orientation plein sud est apprécié par les locataires, cherchant de la luminosité.






Ne laissez rien de côté, tout est a prendre, mais tout dépend surtout du prix.
Imaginez, un appartement de 25m², au 5ème étage sans ascenseur, avec travaux. Le marché est autour de 2000euros le m², mais le vendeur vous le vend à 25000euros. Que faites vous? Vous achetez !! Le rapport locatif sera excellent, en baissant légèrement le prix du loyer vous trouverez facilement un locataire, cherchant à se loger à moindre cout.