La prospection pour l'achat immobilier


   La prospection se déroule en deux phases : "Avant la prospection" et "Pendant la prospection". Avant de commencer un certain nombre de questions sont à se poser (par rapport au choix géographique et savoir le type de bien cherché). Vient ensuite la cherche du bien. La recherche peut commencer sur Internet (seloger : www.seloger.com ou PAP : hwww.pap.com), puis ensuite sur le terrain auprés des agences immobilières du quartier.



I- Définir le bien recherché :  

Où ?
- Secteur géographique : campagne - banlieue - ville - centre ville.

Qui ?
- Le type de locataire ciblé, qui ne sont pas du tout les mêmes que vous soyez près d’une Université ou près d’une zone industriel. L’approche sera différente, pour le cas d'un étudiant le loyer ne sera pas payé par le locataire mais les parents.

Quoi ?
- Type de bien souhaité (en fonction de vos revenus et de votre apport) : studio, T2, T3, T4 ou T5 ou équivalent F1, F2, F3, F4 ou F5, mais fonctionnez toujours en métre Carrez (superficie habitable) pour calculer votre rentabilité. 

Comment ?
- Prospectez dans les agences immobilières du quartier (peu importe la taille de l'agence petite ou grande enseigne, chaine ou franchise, l’important c’est de trouver un bien), faire le tour des sites Internet (exemple PAP, ou www.seloger.com)

Combien ?
La tendance des prix :
- Connaître, et s’informer de la tendance des prix des biens immobiliers sur 5/10 ans. Aidez vous des sites comme www.seloger.com (qui donne un indice des prix par ville).

La tendance des loyers :
- Apprécier l’évolution des loyers selon l’IRL (Indice Références des Loyers) et/ou contacter les agences immobilières pour avoirs quelques informations.

L'apport ou l'emprunt :
- Vous devez faire un choix entre l’autofinancement total et l’emprunt à 110% (appartement + frais d’agence + acte notarié + travaux). En effet plus vous auto-financerez votre appartement et moins cela vous en coûtera en terme d’intérêt d’emprunt. Dans le cas d'un prêt à 100%, vous bénéficiez de peu de marge de manœuvre puisque votre mensualité représentera le montant du loyer et vous rencontrerez des difficultés en cas de non paiement, ou d'entretiens importants.



II- Commencer les recherches

Les questions à poser aux vendeurs :
- Le prix du bien, les frais d’agence, le prix affiché et le prix initial, les propositions déjà eu, le loyer actuel,
- Avec ou sans locataire, les raisons de la vente, la date de mise en vente,
- Les travaux fait et à faire sur 6 mois à 5ans, la taxe foncière, les frais de notaire.

Regardez le quartier, les aménagements prévu, les commodités, l'emplacement, l'environnement extérieur.

Lorsque toutes les questions ont été posées et que les réponses respectent vos conditions, faites une visite, et posez vous la question : y habiteriez vous ? Regardez de plus près les petits travaux qui seront nécessaire à réaliser pour la mise en location.


RAPPEL : Vous n’achetez pas un bien immobilier, ni un avantage fiscal, mais vous achetez avant tout un prix. L’investissement dans l’immobilier locatif, comme tout les placements, devient une bonne opération à partir du moment où celle-ci est rentable.